Mietverträge enthalten ganz regelmäßig ungültige Klauseln, in denen Vermieter dem Mieter Verpflichtungen aufbürden, die der Mieter nicht tragen muss. So enthält nahezu jeder
bei uns geprüfter Mietvertrag eine oder mehrere ungültige Klauseln. Dies liegt hauptsächlich daran, dass sich das Mietrecht mieterfreundlicher entwickelt und in der Folge ehemals zulässige Klauseln nicht mehr wirksam sind.
Doch wie geht man als (ggf.) potenzieller Mieter mit so einer Situation sinnvoll um?
Was gilt grundsätzlich bei ungültigen Klauseln?Grundsätzlich sind nur Vereinbarungen wirksam, die gegenüber den gesetzlichen Regelungen einen Vorteil für den Mieter darstellen. Benachteiligt werden dürfen sie nicht.
Deshalb sind Mieter auch nicht verpflichtet, Klauseln, die ungültig sind, zu erfüllen. Denn durch solche Klausel würde der Mieter übervorteilt werden. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag mit solchen Klauseln unterschrieben wurde. In einem solchen Fall wird die ungültige Klausel durch die gesetzliche Regelung ersetzt.
Ungültige Klauseln im Mietvertrag führen jedoch nicht dazu, dass der gesamte Vertrag ungültig ist, wenn eine salvatorische Klausel im Mietvertrag aufgenommen wurde. Dies ist eine Regelung, die festlegt, dass der Vertrag auch dann weiterhin gültig bleibt, wenn eine oder mehrere seiner Bestimmungen unwirksam oder nicht durchsetzbar sind. Die unwirksame Bestimmung wird dann durch eine gültige Regelung ersetzt, die dem wirtschaftlichen Zweck der ursprünglichen Bestimmung möglichst nahekommt.
Hat ein Mieter aufgrund einer ungültigen Klausel bereits Zahlungen geleistet, so können diese Zahlungen zurückgefordert werden. Die Verjährungsfrist für die Rückforderung von Zahlungen aufgrund ungültiger Klauseln beträgt in der Regel 3 Jahre nach Kenntnisnahme des Schadens (hier der ungültigen Klausel).
Eine Sammlung von häufig verwendeten ungültigen Vertragsklauseln haben wir für Sie
hier zusammengestellt.
Wie sollte sich der Mieter bei Vertragsverhandlungen verhalten?Da Mieter bei übervorteilenden Klauseln sehr gut geschützt sind, können vor Vertragsschluss ungültige Klauseln im Mietvertrag getrost ignoriert werden. Der Mieter braucht mit dem Vermieter um solche Klausel nicht verhandeln und kann den Vertrag auch mit diesen Klauseln unterschreiben. Die nachteiligen Regelungen erhalten ohnehin keine Geltung und der Mieter erspart sich eine Diskussion mit dem Vermieter, die eventuell dazu führt, dass der Mietvertrag gar nicht abgeschlossen wird.
Es spricht aber auch nichts dagegen, den Vertrag ...
