Probleme bei der Darstellung? Hier geht es zur Webseitenansicht AnwaltOnline - Mietrecht Juli 2025 ISSN: 1619-7143
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Schadensminderung des Vermieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel Die Verwendung auch weicher Renovierungsfristen für Schönheitsreparaturen von 3, 5 und 7 Jahren ist bei nach Februar 2008 geschlossenen Mietverträgen unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der Klausel.
Stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter aufgrund eines vertragswidrigen Zustands der Mietsache zu, muss er sich, wenn die Schönheitsreparaturen nicht oder nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, diejenigen Kosten anrechnen lassen, die er mangels eigener Renovierungsarbeiten im laufenden Mietverhältnis erspart hat. Die über die Fristen der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel begründete Vermutung des Renovierungsbedarfs gilt insoweit gegen den Vermieter.
Das Gericht kann die Höhe der ersparten Renovierungskosten auf Grundlage der jeweils geltenden Pauschalen für Schönheitsreparaturen gemäß § 28 Abs. 4 S. 2 II. BerechnungsVO schätzen. |
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Betriebskostenabrechnung: Kosten für Hausmeister und Gartenpflege können nicht zusammengefasst werden! Die Zusammenfassung von Kostenpositionen über die Grenzen der jeweiligen Definition als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung ist nur im Ausnahmefall zulässig, soweit die Betriebskosten nach ihrem Entstehungsgrund gleichartig sind, wie das in Teilen des Bundesgebietes bei den Kostenpositionen „Wasser“ und „Abwasser“ angenommen wird (vgl. BGH, 24.01.2017 - Az: VIII ZR 285/15; AG Hamburg, 11.11.2022 - Az: 49 C 366/21).
Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Wirksamkeit danach grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkataloges in § 2 Betriebskostenverordnung entspricht.
Darüber hinaus ist es zulässig, auch innerhalb der Ziffern weiter zu differenzieren. Wenn sich der Hausmeister um die Gartenpflege kümmert, lässt § 2 Ziff. 14 der Betriebskostenverordnung eine entsprechende Abrechnung als Kosten des Hausmeisters grundsätzlich zu. Dies betrifft jedoch allein die Arbeitsleistung der Hausmeister. Anderweitige Gartenpflegekosten, wie etwa die Erneuerung von Gehölzen oder des Sandes einer Sandkiste oder auch weitergehende Gartenpfegearbeiten, für deren Durchführung Hausmeister oftmals nicht hinreichend qualifiziert sind, wie etwa das Ausdünnen von Bäumen oder anderweitige qualifiziertere Tätigkeiten, sind als Kosten der Gartenpflege abzurechnen, selbst wenn das Einpflanzen letztlich durch den Hausmeister erfolgt und die Arbeitsleistung des Einpflanzens insoweit bei den Hausmeisterkosten abgerechnet wird. |
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Bestandsschutzklausel und die Vereinbarung über den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung Sofern eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel mit einer zeitlich nachfolgenden Vereinbarung zum vollständigen temporären Ausschluss der Eigenbedarfskündigung zusammentrifft, liegt eine kumulative Verschärfung der Kündigungsbeschränkung vor.
Hierzu führte das Gericht aus:
Der über die streitbefangene Wohnung geschlossene Mietvertrag enthält in § 4 Abs. 3 eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel, die den Kläger gemäß § 566 Abs. 1 BGB bindet und deren Voraussetzungen hier nicht erfüllt sind. Die vereinbarte Kündigungsbeschränkung entfaltet Rechtswirkungen nicht nur zu Lasten des ursprünglichen Vermieters. Denn gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis, mithin auch in eine wie vorliegend wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung, ein. Anhaltspunkte dafür, dass die damaligen Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem das Wohnungsunternehmen Vermieterin war, bestehen nicht.
Die Kammer teilt auch die Auslegung des Amtsgerichts, dass § 4 Abs. 3 des Mietvertrages nicht durch die im Nachgang zum Mietvertragsschluss in § 2 der Vereinbarung vom 7. Oktober 1997 getroffene Regelung zu Lasten des Beklagten abbedungen worden ist. Denn die Parteien haben darin unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB keine Aufweichung, sondern eine kumulative Verschärfung der in § 4 Abs. 3 des Mietvertrages statuierten Kündigungsbeschränkung vereinbart. Dieses Auslegungsergebnis ergibt sich erst Recht in Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB, sofern es sich bei der Regelung vom 7. Oktober 1997 um eine vermieterseits gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handeln sollte.
Wichtige berechtigte Interessen des Klägers, die eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machten, sind durch den geltend gemachten Eigenbedarf nicht berührt. |
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Zahlung der erhöhten Miete „unter Vorbehalt“ ist keine Zustimmung zur Mieterhöhung Die Zustimmung zur Mieterhöhung stellt eine Annahmeerklärung im Sinne des § 146 BGB, also eine empfangsbedürftige Willenserklärung dar, die gemäß §§ 133, 157 BGB nach dem objektiven Empfängerhorizont auszulegen ist. Maßgeblich ist insofern, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters auf Erhöhung der Miete und alle sonstigen Umstände kennt, aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen und damit auf die Zustimmung zur Mieterhöhung ziehen würde.
Insbesondere aufgrund der ausdrücklichen Zahlung „unter Vorbehalt“ ist kein Rechtsbindungswillen des Mieters erkennbar. Dafür ist es unerheblich, ob der Mieter den Zusatz „unter Vorbehalt“ nur versehentlich einfügte, da darauf abzustellen ist, wie ein objektiver Empfänger die Erklärung verstehen musste. |
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Kann ein Mieter kündigen oder die Miete mindern, wenn es in der Wohnung zu heiß wird? Sobald die Temperaturen im Sommer klettern, sehnt sich so mancher Mieter nach kühlen Innenräumen. Doch nicht immer kann die Wohnung für eine Abkühlung sorgen, da sich auch so manche Wohnung im Sommer deutlich aufheizt. Doch welche Temperaturen muss ein Mieter hinnehmen und was darf zur Abkühlung getan werden? Warme Wohnung als Mietmangel? Grundsätzlich ist es nicht so, dass jede warme Wohnung auch einen Mietmangel darstellt, den der Vermieter abzustellen hat. Hierbei kommt es immer auf den Einzelfall an.
Es gilt der Grundsatz, dass der Vermieter verpflichtet ist, die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Bei der Bewertung wird es daher immer auch auf die konkrete Lage der Wohnung und der Fenster ankommen. Denn dies gehört zum vertragsgemäßen Zustand. Bei einer Dachgeschosswohnung oder vielen großen Fenstern muss dem Mieter bei Vertragsschluss bereits klar sein, dass es im Sommer wärmer werden wird. Minderungsansprüche scheitern in solchen Fällen daher regelmäßig.
So führte das AG Leipzig aus, dass es klar sein muss, dass sich eine bewusst angemietete Maisonettewohnung wegen der großen Außenwandflächen und der durch die Höhe regelmäßig ungehinderten Sonneneinstrahlung im Sommer mehr erhitzt, als etwa bei Wohnungen in unteren Geschossen. Grundsätzlich müssen daher Temperaturen bis 30°C hingenommen werden. Es gilt: Gemietet wie gesehen (AG Leipzig, 06.09.2004 - Az: 164 C 6049/04).
Für Wohnräume gibt es auch keine einheitliche Regelung dahingehend, welche Temperatur vom Mieter hinzunehmen ist. Daher kann man sich leider lediglich an Einzelentscheidungen orientieren:
Sofern die Wohnung keinen Wärmeschutz, der dem Stand der Technik entspricht, aufweist, dieser aber erwartet werden kann, muss der Mieter Temperaturen von tagsüber 30°C und nachts über 25°C im Sommer in einer qualitativ gut ausgestatteten Neubauwohnung nicht hinnehmen. Das AG Hamburg hat verlangt, das zu vermeiden ist, dass der Temperaturanstieg ein Ausmaß annimmt, das die vertragsgemäße Nutzung beeinträchtigt - die Schwelle liegt hier bei 25-26°C. Der betroffene Mieter kann eine Minderung von 20% durchsetzen und einen fachgerechten Wärmeschutz verlangen (AG Hamburg, 10.05.2006 - Az: 46 C 108/04). Gibt es Vorgaben für die Raumtemperatur? Die DIN 1946-2 (Raumluftqualität; Gesundheitliche Anforderungen) gibt Empfehlungen für die empfundene Temperatur in Abhängigkeit der Außentemperatur. Im Sommer sind Temperaturen von 25 bzw. 26°C zugelassen. Bei hohen sommerlichen Außentemperaturen und kurzfristig auftretenden hohen inneren Wärmelasten sind 27°C zulässig. Das Maximum der empfundenen Temperatur ist mit 27°C bei 32°C Außentemperatur definiert. Für Außentemperaturen über 32° macht DIN 1946-2 keine Aussage.
Die DIN 1946-2 gilt jedoch nur für Arbeits- und Versammlungsräume in Gebäuden, die über eine Raumlufttechnische Anlage (RLT-Anlage) und über die erforderlichen thermodynamischen Luftbehandlungsfunktionen verfügen.
Die Vorgabe von maximal 26°C der Arbeitsstätten-Richtlinie Raumtemperaturen ist eher eine Anforderung an spezielle Arbeitsplätze, als ein generelles Temperaturlimit für die sommerliche Maximaltemperatur eines Betriebsgebäudes bzw. Verwaltungsgebäudes. Daraus lässt sich kein rechtlicher Anspruch ableiten. Kann wegen Hitze gekündigt werden? Sobald die Raumtemperaturen als Gesundheitsgefährdung anzusehen sein sollten, ist der Mieter berechtigt, die fristlose Kündigung auszusprechen.
Ein solches Kündigungsrecht gemäß § 569 Abs 1 BGB ist erst dann eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, das heißt unter Anlegung eines objektiven Maßstabs zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist.
Die so verstandene Gesundheitsgefährdung muss außerdem konkret, also naheliegend sein, während die bloße entfernte Möglichkeit einer Gesundheitsbeschädigung keine Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB rechtfertigt. Ebenso wenig reicht ein bloßes vorübergehendes Unbehagen aus. Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ist nur dann gegeben, wenn eine nachhaltige oder gar dauernde Schädigung droht; es müssen Gesundheitsstörungen mit Krankheitscharakter konkret zu befürchten sein. Der Mieter hat den ihm obliegenden Beweis für eine solche erhebliche Gesundheitsgefährdung nicht führen können (OLG Brandenburg, 12.09.2012 - Az: 3 U 100/09).
Eine Überschreitung der Innentemperatur von 26° C bedeutet noch keine Gesundheitsgefährdung. Welche Grenzen gelten für Gewerberäume? Welche Anforderungen an einen Vermieter in Bezug auf die Raumtemperatur des Mietobjekts zu stellen sind, wird nicht einheitlich beantwortet. Teilweise wird auf die Arbeitsstättenverordnung, die Arbeitsstätten-Richtlinie und die DIN 1946 (betreffend Anforderungen an die Klimatisierung von Räumen) zurückgegriffen, wonach ein Mangel vorliegen soll, wenn die Innentemperaturen eine „Wohlfühltemperatur“ von 26° übersteigt bzw. bei Außentemperaturen von über 32 °C die Innentemperatur nicht 6 °C unter der Außentemperatur liegen soll (vgl. KG, 05.03.2012 - Az: 8 U 48/11; OLG Rostock, 17.05.2018 - Az: 3 U 78/16).
Ob die Arbeitsstättenverordnung herangezogen werden kann, ist jedoch bereits deshalb fraglich, weil deren Regelungen zwischen Arbeitgebern und Arbeitnehmern gelten und allenfalls mittelbar Auswirkungen auf die Verpflichtungen eines Vermieters haben können.
Es erscheint zudem fraglich, ob bei einem Mietobjekt, welches den anerkannten Regeln der Technik entsprechend errichtet wurde, etwaige hitzebedingte Beeinträchtigungen des Mieters bzw. von dessen Angestellten und daraus resultierende Folgen einseitig dem Vermieter überbürdet werden können, welcher auf diese Umweltbedingungen naturgemäß keinen Einfluss hat.
Insbesondere im Hinblick auf die Klimaerwärmung und der insoweit festgestellten und auch zukünftig prognostizierten Erhöhungen der Temperaturen würde das Risiko einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit allein dem Vermieter überbürdet.
Selbst bei einem dem Stand der Technik entsprechenden Gebäude können sich bei hohen Außentemperaturen auch die Innentemperaturen auf mehr als 26° erhöhen.
Will ein Mieter Ansprüche geltend machen, so bedarf es in jedem Fall der konkreten Darlegung des Mieters, an welchen Tagen Temperaturverhältnisse herrschten, die auf einen Mangel der Mieträume zurückzuführen sind, sowie präziser Angaben über die konkreten Raumtemperaturen und der damit korrespondierenden Außentemperaturen, jedenfalls soweit ein Mangel aus dem Nichteinhalten eines Abstands zwischen Außen- und Innentemperatur hergeleitet werden soll. (OLG Düsseldorf, 12.09.2019 - Az: I-24 U 197/18). |
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