„Der Immobilienboom ist an privaten Eigentümern leider vorbeigegangen“
Die GECCI Investment KG befindet sich derzeit in der Emissionsphase einer 5,75 %-Unternehmensanleihe, mit einem geplanten Volumen von bis zu 8 Mio. €. Das Wertpapier kann über die Börse Frankfurt gekauft oder außerbörslich (https://www.hinkel-marktplatz.de/gecci575/) gezeichnet werden. Geschäftsmodell der GECCI Gruppe ist die Realisierung von Ein- und Mehrfamilienhäusern und deren Veräußerung im Rahmen der selbst entwickelten Mietübereignung. Bereits im November 2020 hat die GBC AG die Attraktivität des Wertpapiers im Rahmen einer Credit Research-Studie (http://www.more-ir.de/d/21867.pdf) mit 4 von 5 GBC-Falken bewertet. GBC Analyst Cosmin Filker hat mit dem GECCI-Geschäftsführer Gerald Evans gesprochen:
Cosmin Filker: Herr Evans, die GECCI Investment KG ist mit einer Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 8 Mio. € neu am Kapitalmarkt. Wie zufrieden sind Sie mit den ersten Monaten?
Gerald Evans: Wir haben unser einzigartiges Geschäftsmodell rund um die Mietüber-eignung vier Jahre lang entwickelt und von den renommiertesten Experten in allen juristischen, wirtschafts- und steuerrechtlichen Belangen prüfen lassen. Inzwischen haben wir die ersten Grundstücke gekauft, die Erschließung läuft und die erstrangigen Grundschulden für die Anleiheinvestoren sind bestellt. Darüber freue ich mich sehr und bin jedem Anleger dankbar. Jetzt gilt es, das Vertrauen zu bestätigen, unser Geschäftsmodell auszurollen und uns am Kapitalmarkt zu etablieren.
Cosmin Filker: Das GECCI-Geschäftsmodell ist neu, stellen Sie es uns bitte noch-mal kurz vor.
Gerald Evans: GECCI realisiert bezahlbaren Wohnraum außerhalb der teuren Innen-städte und erleichtert Menschen den Weg zu ihrer Traumimmobilien – ohne Eigenkapital, ohne Restkaufbetrag und alles aus einer Hand. Wir bieten Neubauten und künftig auch sanierte Bestandsimmobilien an. Unser Alleinstellungsmerkmal: Kunden erwerben die Eigenheime im Wege der Mietübereignung und erhalten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Bis zur Eigentumsübergabe wird ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von 23 bis 32 Jahren vereinbart. In dieser Zeit generiert GECCI gut planbare Mieterträge für die Zins- und Rückzahlungen der Anleihen.
Cosmin Filker: Das klingt im ersten Moment nach Mietkauf, wo sehen Sie die Vorteile der Mietübereignung?
Gerald Evans: Die Mietübereignung ist so sicher wie die Grundbuchfinanzierung und so flexibel wie mieten. Der ganz wesentliche Unterschied zum Mietkauf ist, dass unsere Kunden eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch erhalten. Damit ist die Mietübereignung insolvenzfest. Eine solche Auflassungsvormerkung ist beim Mietkauf nicht möglich. Außerdem ist bei uns weder eine Anzahlung, noch eine Schlusszahlung fällig. Das heißt, Sie können ohne Eigenkapital bauen, aber auch jederzeit außerplanmäßig tilgen. Außerdem ist der Tilgungsanteil bei der Mietübereignung wesentlich höher, wir kalkulieren inklusive Zinsen mit 75 bis 80 Prozent der Bausumme. Mietkauf-Modelle rechnen meistens bis maximal 60 Prozent. Der Jahreszins bei GECCI Projekten mit Mietübereignung liegt zwischen 1,65 und 2,11 Prozent. Damit sind wir zu jeder Bank wettbewerbsfähig. Wichtig für die Mieter ist zudem, dass die Kaltmiete über die gesamte Laufzeit fest ist. Dies ist wohl einzigartig.
Cosmin Filker: Wie sollen die Anleihemittel verwendet werden?
Gerald Evans: Mir ist es wichtig zu betonen, dass wir kein teures Mezzanine-Kapital, Private Equity oder Venture Capital nutzen, wie es sonst in unsere Branche häufig der Fall ist. Die Anleihemittel setzen wir insbesondere für den unbürokratischen Kauf von Grundstücken, Projektentwicklung in den Neubau von Immobilien und in Erwerb von Bestandsimmobilien ein und um schnell mit dem Bau bzw. der Sanierung beginnen zu können. Darüber hinaus finanziert sich GECCI über langfristige Bank- und Förderbanken-Darlehen. Diese sind mit weniger als 1,5 % p.a. verzinst. Außerdem erhalten wir auch tilgungsfreie Zuschüsse – beispielsweise für die energieeffiziente Sanierung. Daher ist es unser Ziel, jetzt schnell ein cashflow-starkes Wohnimmobilienportfolio aufzubauen und die Anleihen am Laufzeitende aus dem Cashflow zu tilgen.
Cosmin Filker: In Rahmen unserer Credit Research Studie haben mit den Mitteln der aktuellen Anleihe den Bau von 110 Wohneinheiten unterstellt. Wieviel Grundstücke müssen Sie hierfür noch erwerben bzw. sichern?
Gerald Evans: Wir stehen da natürlich noch am Anfang. Die Zahl hängt vom Mix aus Ein- und Mehrfamilienhäusern ab. Neben einzelnen Grundstücken bemühen wir uns auch um größere Areale. Die 110 Wohneinheiten sind in jedem Fall ein realistisches Ziel.
Cosmin Filker: Der Zugang zu Grundstücken, die anschließend bebaut werden, ist für Ihr Geschäftsmodell von hoher Bedeutung. Zuletzt haben Sie in Niedersachsen Baugrundstücke für zehn Einfamilienhäuser erworben. Wie schätzen Sie die aktuelle Lage beim Grundstückskauf ein?
Gerald Evans: Wir sondieren den Markt laufend und nehmen derzeit an verschiedenen Ausschreibungen und Versteigerungen teil, Grundstücke sollten daher nicht unser Wachstum bremsen. Grundsätzlich ist ein vernünftiger Grundstückspreis ein wichtiger Baustein, dass sich die Mietübereignung für unsere Kunden und uns rechnet. Daher sind die begehrten und teuren Innenstadtflächen nicht unser Ziel. Wir wollen auch ganz bewusst bezahlbaren Wohnraum schaffen. Da kommt es uns zu Gute, dass durch Homeoffice und Homeschooling das Wohnen in den Speckgürteln der großen Städte wieder an Attraktivität gewinnt. Unser Projekt im niedersächsischen Bockenem ist ein gutes Beispiel. Bockenem befindet sich im Einzugsgebiet von Hannover, Salzgitter und Wolfsburg mit Anschluss an die Autobahn A7. Schnelles Internet ist vorhanden und das Stadtbild wird von modernen Neubauten geprägt.
Cosmin Filker: Neben dem Bau von Immobilien wollen Sie künftig auch Ein- und Mehrfamilienhäuser kaufen, sanieren und im Wege der Mietübereignung veräußern. Warum dieser Schritt?
Gerald Evans: Wir haben uns mit dieser Erweiterung unseres Geschäftsmodells schon länger beschäftigt, denn grundsätzlich liegt es natürlich auf der Hand, neben Neubauten auch sanierte Immobilien anzubieten. Uns werden auch immer wieder Ein- und Mehrfamilienhäuser angeboten. Die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude hat dann schließlich zur finalen Entscheidung geführt. Die neuen Konditionen der BEG-Forderung treten ab dem 1. Juli 2021 in Kraft. So erhalten wir für die energieeffiziente Sanierung unter anderem tilgungsfreie Zuschüsse. Jetzt können wir noch mehr Menschen eine attraktive Finanzierungsalternative zum Erwerb von Wohneigentum bieten und vergrößern damit unser Marktpotenzial erheblich. Außerdem können wir schneller ein cashflow-starkes Wohnimmobilienportfolio aufbauen. Denn der Kauf und die Sanierung von Bestandsimmobilien lassen sich deutlich schneller umsetzen, als es bei Neubauten von der Grundstückerschließung über die Baugenehmigung bis zur Fertigstellung möglich ist.
Cosmin Filker: Abschließend noch eine Frage zum Gesamtmarkt. Laut einer aktuellen Studie der LBS ist die Eigentumsquote in Deutschland rückläufig. Wie passt das zum Immobilienboom der vergangenen Jahre?
Gerald Evans: Es ist schon etwas paradox, dass Deutschland, eines der reichsten Länder Europas, fast dessen Schlusslicht bei der Eigenheimquote ist. Die Studie zeigt, dass der Immobilienboom leider am Häuslebauer vorbeigeht. Ein Grund ist für mich die europäische Immobilienkreditlinie. Sie macht es nicht nur Selbständigen, sondern jedem privaten Bauherren schwer, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Zudem wollen junge Menschen heute flexibel bleiben und mieten daher lieber. Daher passt unser Modell hervorragend zu den Herausforderungen des Marktes und den Wünschen der Kunden.
Cosmin Filker: Herr Evans, ich bedanke mich für das Gespräch.
